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要闻丨长春大众置业理想城市用两份《协议》“绕”开预售许可
发布日期:2019-09-23 13:09   来源:未知   阅读:

  近日,有长春市民反映,位于长春市临河街与福祉路交会的大众置业理想城市楼盘,没有预售许可证便开始卖房了。“他们会让签两份《协议》,先购买大众置业开发的另一个有预售的公寓,日后再进行调换,这样卖房可以吗?”

  反映问题的市民表示,自己目前还没有交定房款,心里不放心的便是目前这个楼盘五证不全,必须要买另一楼盘的公寓,后期再换房。

  吉林日报全媒体记者见到了市民提供的两份协议——《公寓认购协议》及《公寓调换协议》。

  根据协议内容,上面需要写明购买的甲方某项目公寓产品,及该公寓产品的具体信息,包括房屋具体位置、房屋面积、房屋销售单价、总房款及本次缴纳金额。协议中还列明了出卖人可以延期的情形以及甲方有权单方面解除协议的情形。

  另一份《公寓调换协议》中,写明了“在‘理想城市’取得《预售许可证》后,甲方同意乙方用其所有的位于某项目某栋某室公寓产品,调换理想城市项目住宅一套。”并列明了理想城市住宅的基本信息,包括具体位置、建筑面积、天龙网站六和彩房屋单价、房屋总价等。

  市民担忧,一旦房子迟迟无法建成,毕竟需要签订一个《公寓认购协议》,是否自己只能拥有一个公寓?可是这不是自己想要的。

  在一家知名的房地产网站,关于大众理想城市这一楼盘的用户点评中,同样有诸多点评的用户,在评论该楼盘无预售许可证便卖房一事:

  用户“2904219511”:没有预售证,就开始卖楼,不知道证什么时候下?

  用户“那瓶不是饮料”:房子位置挺好,就是没有预售证。然后签的还是置换合同,先让签一个像素公馆,再说等预售证下来给换成理想城市的。得预售证下来才能签购房合同。说白了就是手续不齐,手续齐了啥都好了。

  对此质疑,吉林日报全媒体记者采访到已经交了定房款或首付款的市民,也有人表示,他们既然买了房,便选择信任开发商。“觉得价格也还合理,所以我们明知道五证不全还是买了。我们想要的是房子。”

  近日,吉林日报全媒体记者来到大众置业理想城市售楼处,以购房者的身份调查市民提及的相关问题。

  一位范姓销售人员接待了记者。据其介绍,大众置业理想城市目前销售的没有现房,且目前所售房屋均没有预售许可证。从去年开售以来,过半户型已经销售完毕,没有售罄的户型中,也只剩下个别楼层。

  随后,记者选中一处商品住宅,该名销售人员计算完房款后,表示目前还无法签订正式的《商品房购买合同》,预计今年年底才可以签。

  “现在可以低首付定房,房款我可以再给你打9.7折,剩下的首付款等预售证下来的时候补就行。如果一次性交20%首付,可以在以上折扣下再打9.9折,同时还有车位抵用卷。等楼盘的预售许可证下来,再办贷款,还月供。”销售人员说。

  没有预售许可证,房子是怎么卖的?销售人员称,需要签两个协议,一个《公寓认购协议》,一个《公寓调换协议》。“说白了,就相当于您购买的是大众旗下一个有预售的公寓,同时签署一份调换协议,调换您相中的这套大众置业理想城市的这套住宅。协议上边会有具体房屋和房主的信息。”

  随后,售楼员出示了刚刚提到的两份协议——《公寓认购协议》及《公寓调换协议》。《公寓认购协议》的甲方为吉林大众置业集团有限公司。而另一份《公寓调换协议》的甲方则为长春市嘉隆房地产开发有限公司。根据天眼查信息显示,该公司为长春卓越城建设开发公司(吉林大众置业基团有限公司全资子公司)100%控股。

  《公寓调换协议》包含权力及义务、乙方意向房源其他约定及其他约定共三条协议内容,并强调:因不可抗力导致本协议无法履行的,合同双方互相免责,甲方退还乙方全部交纳款项。

  为何两份协议的甲方不同?销售人员解释称,长春市嘉隆房地产开发有限公司是大众置业100%控股的子公司,大众置业是一个集团,包括很多项目。交钱后有收据,上边有大众置业的章。

  随后记者质疑单位不同法人不同,销售人员回应称,“这跟法人没关系,长春市嘉隆房地产开发有限公司就是大众置业的子公司,我们卖的就是大众置业的房子。”

  针对购房者的疑问,售楼处销售人员坚持表示,大众理想城市的销售方式是合法的。

  “大众置业是长春本土开发商,建的楼盘有30多个,按照你们传统的思想,必须房子得有预售证,签订了购房合同,房子才买得靠谱。但是有的开发商即使有预售,房子该烂尾也烂尾,主要还是要看开发商的实力。”对于购房者所担心的后续保障问题,销售人员如是说。

  吉林日报全媒体记者前往位于东南湖大路上的吉林大众置业集团有限公司,公司一位马姓副经理表示,大众置业的每个项目都有专门的负责人员,随后将理想城市的销售经理翟先生的电话告知记者。

  多日来,记者多次追问翟先生,得到的回复是,已经汇报给上级领导,单位有专门人员负责与媒体联系,他无法代表单位进行回复,会继续把记者反映的情况向上反映。

  没有商品房预售许可证,在购房时签订《公寓认购协议》及《公寓调换协议》,这样操作是否存在法律风险?北京盈科(长春)律师事务所建设工程与人力资源法律事务部专职律师耿梦歌进行了解答。

  耿律师说,业主签订的《公寓调换协议》是存在一定条件的,调换条件就是业主真正想要购买的房屋需取得预售许可证,一旦无法取得预售许可证,调换的条件不成立,那么业主签订的两份合同意味着业主只能购买《公寓认购协议》中载明的房屋。

  耿律师表示,暂不考虑认购协议中载明的房屋是否存在权利瑕疵及一房二卖问题,仅就目前的市场环境来看,公寓的贷款首付比例及利率均比住宅高。“当前大众置业采取的这种销售方式中不难看出,取得预售证的房屋应在少数,那么就存在着同一间公寓可能签订了多份《公寓认购协议》的可能,多个业主都购买了同一套公寓,那么公寓的归属问题就会存在巨大争议。”

  耿律师指出,一旦日后发生纠纷,业主只能起诉房地产开发公司,要求其退还购房款,而无法起诉对方,要求其交付房屋。“最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第二条规定:‘出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效。’业主购买未取得预售许可证的房屋,在法律上商品房买卖合同是无效的。”

  吉林法徽律师事务所主任邱德明认为,这种卖房的方式违背《城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》《民法总则》《合同法》等法律规定。

  依据房地产法律法规规定,商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。

  针对此事,吉林日报全媒体记者来到长春市住房保障和房地产管理局房地产监察支队监察科,将掌握的情况反映给工作人员,并做咨询与投诉。

  工作人员经查得知,该楼盘没有预售许可证。购买该楼盘的居民,可以携带相关证明材料,进行实名投诉,他们查实后可以执法。“没有预售许可证,是不能收定金,首付款或者全款的,如果收了,就是违规行为。”工作人员对记者说。

  同时,这位工作人员还介绍,没有预售许可的房子存在风险,市民在购买之前,可以提前来房管局审批办调查一下楼盘有无预售。

  长春市住房保障和房地产管理局市场管理处工作人员说:“去年,我们市场整治期间,曾接到群众举报,但当时他们不光没有预售许可,而是什么都没有,所以我们还把其作为重点案例移交给了相关部门,暂时不清楚具体处理情况。明确的一点是,没有预售许可,不可以卖房。”